깊어지는 서울 도심 상권의 그늘: 용산 전자상가와 동대문 의류 상권의 침체 현황
7일 오후, 평일 낮 시간임에도 불구하고 서울 용산구의 한 전자상가는 썰렁한 분위기였다. 바로 옆 상가 역시 노트북을 구경하는 모녀를 제외하고는 물건을 옮기는 직원들만이 분주히 움직일 뿐, 활기찬 상인의 목소리나 손님들의 발길은 찾아보기 어려웠다. 상품은 가득 쌓여 있었지만, 문을 굳게 닫은 상점들이 곳곳에 눈에 띄었다.
비슷한 시간, 서울 동대문구의 한 대형 복합 쇼핑몰 역시 층별로 상반된 분위기를 보였다. 1층에는 외국인 단체 관광객들이 북적였지만, 2층과 3층으로 올라갈수록 인적이 드물었고, 빈 상점(공실)들이 듬성듬성 자리하고 있었다. 영업시간임에도 불구하고, 사장이 자리를 비운 채 문이 닫힌 가게들도 여럿 발견되었다.
온라인 소비 확산과 브랜드 선호 심화, 전통 상권의 위기를 심화시키다
한때 각 분야를 대표했던 서울의 주요 상권들이 좀처럼 활력을 되찾지 못하고 있다. 전자제품의 메카였던 용산 전자상가와 패션의 중심지였던 동대문 의류 상권은 온라인 쇼핑의 급격한 성장과 브랜드 중심의 소비 트렌드 변화라는 거대한 흐름 속에서 고전을 면치 못하고 있다. 이는 소규모 상가들의 매출 급감으로 이어져 공실률 증가라는 심각한 문제로 확산되고 있다.
한국부동산원 상업용 부동산 임대동향 자료에 따르면, 용산 전자상가 일대를 포함한 용산역 주변 집합상가의 공실률은 무려 37.6%에 달했다. 이는 곧 상가 세 곳 중 한 곳 이상이 비어 있다는 의미로, 용산 상권의 심각한 상황을 여실히 보여준다.
과거 영광 뒤로한 채 침체 늪에 빠진 용산 전자상가
한때 PC와 휴대폰 등 각종 전자기기를 구매하려는 사람들로 북적였던 용산 전자상가는 이제 노후화된 상권과 PC 수요의 정체, 그리고 온라인 거래의 증가로 인해 깊은 침체에 빠져 있다. 전자상가에서 A컴퓨터 매장을 운영하는 관계자는 "PC 구매 수요는 예전에 비해 크게 줄었고, 대부분 온라인으로 구매한다"며 "그나마 노트북 수리나 조립 PC 판매로 간신히 가게를 유지하는 실정"이라고 현재의 어려움을 토로했다.
나진상가 재개발이라는 변수 속에서도 여전한 임대료 부담
다만, 현재 용산에서 큰 면적을 차지했던 나진상가의 재개발이 진행되면서, 그곳에서 영업하던 상인들이 인근 상가로 이전하여 예상보다는 공실률이 크게 늘어나지 않았다는 의견도 있다. 한 전자상가 인근 공인중개사무소 관계자는 "나진상가 상인들이 이동하면서 전자상가 내 공실이 많지는 않다"며 "나진상가 재개발 이후에는 상황이 나아질 것이라는 기대감도 존재한다"고 조심스럽게 전망했다.
하지만, 전반적인 업황 부진은 여전하여 임대료 인하 요구가 거세지고 있다. 이 관계자는 "워낙 장사가 안 되다 보니 월세를 낮춰달라는 요구가 부쩍 늘었다"며 "용산은 원래 임대료가 낮은 편인데, 그마저도 부담스러울 정도로 장사가 안 되는 분들이 많다. 이미 임대료가 낮은 탓에 큰 폭의 조정은 어렵고, 월 5만원 정도씩 낮춰주는 상황"이라고 씁쓸한 현실을 전했다.
외국인 관광객 감소에 고립된 동대문 의류 상권
동대문 의류 상권은 코로나19 팬데믹 이후 외국인 관광객 수요가 늘면서 잠시 활기를 되찾는 듯했지만, 최근 들어 그마저도 끊기면서 공실률을 회복하지 못하고 있다. 동대문 상권의 중대형 상가 공실률은 지난해 4분기 기준 14.87%로, 서울 평균인 8.85%를 크게 웃돌고 있다. 집합상가 공실률 역시 11.9%로 서울 평균(9.08%)을 넘어선 지 오래다.
실제로 대형 복합 쇼핑몰 내부뿐만 아니라 주변 거리에서도 외국인 관광객을 찾아보기 어려웠다. 쇼핑몰 내 카페 역시 일부 한국인 손님들만이 자리를 채우고 있을 뿐, 과거의 활기 넘치던 모습은 찾아볼 수 없었다.
'패션 1번지'의 몰락, 온라인 소비와 관광객 감소의 직격탄
과거 '패션 1번지'로 불리며 수많은 사람들의 발길을 사로잡았던 동대문 상권은 대형 복합 쇼핑몰들이 밀집한 지역이다. 하지만 코로나19 팬데믹의 영향과 의류 소비의 온라인 중심 이동으로 인해 외국인 관광객 수요에 크게 의존하게 되었다. 그러다 지난해 발생한 계엄 사태와 탄핵 정국 이후 외국인 관광객의 발길마저 눈에 띄게 줄어들면서 심각한 위기에 직면했다.
한 대형 복합 쇼핑몰에서 20년 동안 여성복 매장을 운영해온 B씨는 "여기서 20년을 장사했지만 지금이 제일 힘들다. 지난해 계엄 사태 이후에는 외국인 관광객도 오지 않는다"며 "임대료와 전기세 등을 내고 나면 오히려 손해를 보는 달이 많다. 주변 가게들 중에는 연락처만 붙여놓고 출근하지 않는 곳도 많고, 결국 장사를 접는 사장님들도 늘고 있다"고 절박한 상황을 전했다.
대형 복합 쇼핑몰 인근 공인중개사무소 관계자는 "지난해 APM, 밀리오레, 굿모닝시티 등 대형 복합 쇼핑몰 전체적으로 공실률이 약 30% 정도였는데, 지금은 그보다 더 늘었을 것"이라며 "방문객이 눈에 띄게 줄어 임대료를 낮춰도 문의하는 사람조차 거의 없다"고 암울한 현실을 덧붙였다.
전문가 진단: 업종 트렌드 변화와 경쟁 심화 속 연쇄 붕괴 우려
전문가들은 용산 전자상가와 동대문 의류 상권의 침체가 단순한 불황을 넘어 업종 자체의 트렌드 변화로 인한 구조적인 문제라고 진단하며, 회복이 쉽지 않을 것이라고 전망했다. 송승현 도시와경제 대표는 "의류와 전자제품은 온라인 판매에 특화된 품목이고, 용산이나 동대문처럼 특정 상품에 특화된 상권은 붕괴가 시작되면 연쇄 작용이 일어나 붕괴 속도가 더욱 빠르다"고 지적하며, "기존의 콘텐츠를 잃었다면 재개발 등을 통해 상권 전체의 변화를 모색하는 것이 근본적인 해결책이 될 수 있다"고 조언했다.
고준석 연세대 상남경영원 주임교수 역시 "용산 전자상가는 임대료가 매우 저렴하고, 동대문 의류 상가도 인근 종로구 등과 비교하면 상대적으로 임대료가 낮은 편"이라고 언급하며, "그럼에도 불구하고 테마 상권의 특성상 해당 제품의 소비가 상권 내에서 이루어지지 않으면 임대 수요를 유인하기 어렵다. 특히 대형 복합 쇼핑몰이나 상가 거리는 백화점과의 경쟁에서 우위를 점하기 어렵다"고 분석했다.
결론
결국, 용산 전자상가와 동대문 의류 상권은 시대 변화에 발맞춘 혁신적인 변화와 노력이 없다면, 지금의 깊은 침체에서 벗어나기 어려울 것으로 보인다. 온라인 플랫폼과의 경쟁, 변화하는 소비 트렌드에 대한 적극적인 대응, 그리고 상권 자체의 매력을 되살릴 수 있는 새로운 콘텐츠 발굴 등 다각적인 노력이 절실한 시점이다.